Xác định giá thành xây dựng 1m2 nhà ở

Xác định chi phí trong xây dựng trên 1m2 nhà ở có một số đặc điểm sau:

Giá cả của thi công xây dựng có tính chất cá biệt cao, phải xác định cho từng trường hợp theo đơn đặt hàng cụ thể, từng hợp đồng được ký cho khối lượng thi công nhà phố, nhà xưởng, hay biệt thự là khác nhau ở cách tính giá thành xây dựng 1m2.

Trong xây dựng giá dự toán công tác xây lắp đóng vai trò giá cả của sản phẩm của ngành xây dựng.

Giá xây dựng trên 1m2 nhà ở của một công trình như vậy được hình thành trước khi công trình thực tế ra đời.

Hiện nay sự hình thành giá cả xây dựng chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức đấu thầu hay đàm phán khi chọn thầu hoặc chỉ định thầu giữa chủ đầu tư và chủ thầu xây dựng.

Giá thành xây dựng công trình nhà ở dân dụng

Căn cứ để xác định giá thành xây dựng 1m2 nhà ở

Khi xây dựng chi phí xây dựng công trình phải tuân theo các hướng dẫn hiện hành của Nhà nước, hay theo dự toán của Công ty hóa chất xây dựng Phương Nam và phải dựa vào các căn cứ sau:

Khối lượng công tác thi công xây dựng nhà phố, nhà xưởng, nhà ở dân dụng

Các là đơn giá thi công bao gồm các loại đơn giá chi tiết, đơn giá tổng hợp, đơn giá công trình, giá chuẩn tính cho một đơn vị diện tích xây dựng (1m2 nhà ở) hay một đơn vị công suất.

Giá mua các thiết bị , giá cước vận tải, xếp dở , bảo quản và bảo hiểm: các chỉ tiêu này được xác định theo hướng dẫn của Bộ Thương mại, Ban vật giá của Chính phủ, Bộ tài chính. thường sử dụng cho công trình có vốn đầu tư nhà nước.

Định mức các loại chi phí tính theo tỷ lệ hay bảng gía thi công xây dựng nhà phố, nhà xưởng, nhà ở dân dụng gồm:

Định mức chi phí chung dể xác định dự toán xây lắp, định mức khảo sát, giá thiết kế và các chi phí tư vấn khác;

Các quy định về đền bù đất đai, hoa màu, di chuyển dân cư, và các công trình hiện có nằm trong mặt bằng xây dựng;

Các quy định về tiền thuê đất hoặc tiền chuyển quyền sử dụng đất;

Các quy định về lệ phí cấp đất xây dựng và giấy phép xây dựng.

Các loại thuế, quy định về thu nhập chịu thuế tính trước, bảo hiểm công trình...

Phương pháp xác định giá thành xây dựng 1m2 nhà ở

Định mức dự toán xây dựng cơ bản

Định mức dự toán xây dựng cơ bản (gọi tắt là định mức dự toán, viết tắt là ĐMDT) là định mức kinh tế - kỹ thuật xác định hao phí cần thiết về vật liệu, lao động, máy thi công để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây lắp tương đối hoàn chỉnh như lm3 tường gạch, l m3 bê tông, l m2 lát nền, l m2 trát tường... từ khâu chuẩn bị đến khâu kết thúc công tác xây lắp (kể cả những hao phí cần thiết do yêu cầu kĩ thuật và tổ chức sản xuất nhằm đảm bảo thi công xây lắp liên tục, đúng quy trình, quy phạm kỹ thuật).

Định mức dự toán xây dựng cơ bản do Bộ Xây dựng nghiên cứu và ban hành áp dụng thống nhất trong cả nước.

Nội dung của định mức dự toán xác định giá thành xây dựng 1m2 nhà ở bao gồm:

Mức hao phí vật liệu;

Mức hao phí lao động;

Mức hao phí máy thi công.

Cơ sở và cách thức lập định mức dự toán.

Cơ sở lập định mức dự toán

Để lập định mức dự toán cần phải dựa vào các căn cứ chủ yếu sau đây:

Các định mức sản xuất (còn gọi là định mức thi công) về sử dụng vật liệu, lao động, máy thi công trong xây dựng cơ bản.

Các quy trình, quy phạm kỹ thuật về thiết kế và thi công.

Các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình và hồ sơ thiết kế các công trình xây dựng phổ biến.

Tình hình tổ chức, lực lượng thi công, trang bị kỹ thuật công nghệ thi công của các đơn vị xây lắp.

Kết quả áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật trong Ngành xây dựng.

Các loại định mức trong xây dựng

Định mức dự toán chi tiết:

Định nức dự toán chi tiết là chỉ tiêu kinh tế- kỹ thuật qui định mức hao phí cần thiết về vật liệu, lao động và máy thi công để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây lắp tương đối hoàn chỉnh.

Định mức dự toán chi tiết xây dựng theo từng loại công tác hoặc kết cấu xây lắp.

Định mức dự toán chi tiết dùng để lập đơn giá xây dựng cơ bản (đơn giá chi tiết), làm cơ sở để lập dự toán công trình xây dựng cơ bản thuộc các công trình đầu tư xây dựng.

Đơn giá xây dựng cơ bản

Đơn giá xây dựng cơ bản là chỉ tiêu kinh tế quy định những chi phí trực tiếp (vật liệu, nhân công, máy thi công) hay toàn bộ chi phí xã hội cần thiết để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác hoặc kết cấu xây lắp cấu tạo lên thực thể công trình.

Đơn giá xây dựng cơ bản do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hoặc đơn giá xây dựng cơ bản công trình (đối với công trình được lập đơn giá riêng) đều phải lập trên cơ sở các định mức dự toán nói trên.

Đối với các công trình quan trọng của Nhà nước, các công trình được phép lập đơn giá riêng và các công trình sử dụng kỹ thuận và biện pháp thi công mới, trong các công trình này có những loại công tác xây lắp chưa có trong hệ thống định mức dự toán hiện hành của Nhà nước, thì Chủ đầu tư cùng tổ chức tư vấn có chức năng xây dựng định mức cho những loại công tác xây lắp đó, báo cáo cấp có tham quyền phê duyệt tổng dự toán thoả thuận với Bộ Xây dựng để áp dụng.

Ví dụ: Đơn giá lm3 tường 200 là bao gồm toàn bộ chi phí bằng tiền của:

Vật liệu: gạch, vôi, xi măng, cát.

Nhân công: lương và phụ cấp lương của công nhân chính, phụ, trực tiếp xây dựng lên lm3 tường

Máy thi công: Chi phí sử dụng máy: máy trộn vữa, máy vận chuyển vật liệu (nếu có).

Đơn giá xây dựng cơ bản được dùng để xác định dự toán công trình xây dựng, làm căn cứ để xác lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư xây dựng và được sử đụng để đánh giá về mặt kinh tế, tài chính các hồ sơ dự thầu. Đồng thời đơn giá xây dựng cơ bản còn là các chỉ tiêu để các tổ chức tư vấn thiết kế, thi công so sánh lựa chọn các giải pháp thiết kế, phương pháp thi công và tổ chức thì công hợp lý cho quá trình thiết kế, xây dựng công trình.

Phân loại đơn giá xây dựng cơ bản

Đơn giá xây dựng cơ bản được phân chia thành:

Đơn giá xây dựng cơ bản chi tiết,

Đơn giá xây dựng cơ bản tổng hợp.

Đơn giá xây dưng cơ bản chi tiết

Đơn giá chi tiết bao gồm những chi phí trực tiếp (vật liệu, nhân công, máy thi công) để hoàn thành một dợn vị khối lượng công tác xây lắp riêng biệt (lm3 bê tông, lm3 tường xây, lm2 cửa. .) hoặc một bộ phận kết cấu xây lắp được xác định trên cơ sở định mức dự toán xây dựng cơ bản chi tiết

Đơn giá chi tiết được dùng để lập dự toán chi tiết các công trình, hạng mục công trình ở giai đoạn thiết kế bản vẽ thi công hoặc thiết kế kỹ thuật thi công (đối với công trình thực hiện thiết kế một bước) ở giai đoạn thực hiện đầu tư, làm cơ sở để các chủ đầu tư xác định mức giá mời thầu hoặc giá hợp đồng giao nhận thầu.

Đơn giá xây dựng cơ bản tổng hợp

Đơn giá xây dựng tổng hợp là đơn giá trong đó bao gồm những chi phí trực tiếp, chi phí chung, lãi và thuế tính trên một đơn vị khối lượng công tác xây lắp tổng hợp hoặc một kết cấu xây lắp hoàn chỉnh và được xác định trên cơ sở đơn giá xây dựng cơ bản chi tiết hoặc định mức dự toán tổng hợp.

Đơn giá xây dựng cơ bản tổng hợp được sử dụng để lập tổng dự toán công trình xây dựng theo thiết kế kỹ thuật giai đoạn thực hiện đầu tư.

Ví dụ:

Toàn bộ chi phí trực tiếp (vật liêu, nhân công, máy thi công để hoàn thành lm2 sàn, lm2 xây dựng...) gọi là đơn giá tổng hợp không đầy đủ.

Toàn bộ chi phí trực tiếp (vật liệu, nhân công, máy thi công và các chi phí chung, lãi, thuế để hoàn chỉnh lm2 sàn, lm2 xây dựng) gọi là đơn giá tổng hợp đầy đủ.

Nội dung chi phí trong đơn giá xây dựng cơ bản

Đơn giá chi tiết

Nội dung các chi phí trong đơn giá chi tiết là bao gồm toàn bộ những chi phí trực tiếp (những chi phí có liên quan trực tiếp để tạo nên thực thể công trình).

Những chi phí trực tiếp bao gồm:

Chi phí vật liệu: là chi phí các loại vật liệu chính, vật liệu phụ cấu kiện, bán thành pham, vật liệu luân chuyển, phụ tùng thay thế cần thiết để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây lắp.

Chi phí nhân công: là chi phí về tiền lương chính, lương phụ và các khoản phụ cấp có tính chất lương theo chế độ chính sách đã quy định đối với công nhân trực tiếp xây lắp (kể cả công nhân làm công tác vận chuyển trong nội bộ công trường) để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây lắp.

Chi phí sử dụng máy thi công: là chi phí sử dụng ca máy hoạt động tại hiện trường để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây lắp.

Trong chi phí ca máy bao gồm các chi phí khấu hao cơ bản, khấu hao sửa chữa lớn, chi phí nhiên liệu năng lượng, vật liệu phụ, phụ tùng thay thế, chi phí tiền lương chính, lương phụ, phụ cap có tính chất lương của công nhân điều khiển, phục vụ máy và các chi phí khác của máy như: chi phí vận chuyển máy tới công trường, chi phí làm đường tạm, lán tạm cho xe máy.

Đơn giá tổng hợp

Trường hợp đơn giá xây dựng cơ bản tổng hợp không đầy đủ thì nội dung chi phí tính như trường hợp đơn giá cắt tiết nhưng được tính cho một đơn vị khối lượng công tác xây lắp tổng hợp.

Đối với đơn giá xây dựng cơ bản tổng hợp đầy đủ thì ngoài nội dung chi phí vật liệu, nhân công, sử dụng máy còn phải tính cả chi phí chung và lãi, thuế theo quy định.

Đơn giá chi tiết (hay tổng hợp) phân theo thành phần chi phí: Vật liệu - Nhân công - Máy thi công v à được lập thành bảng với các tiêu chí cụ thể và cấu tạo: