Chung cư cao tầng nói chung là loại nhà ở phổ biến tại các thành phố hiện đại ngày nay, nhất là ở các nước phát triển và một số nước đang phát triển. Loại nhà này thường có số tầng là từ 7 tầng trở lên hoặc có độ cao trên 21m so với mặt đất (nếu tầng cao trung bình là 3m), với phương tiện đi lại chủ yếu bằng thang máy, được hình thành từ các căn hộ hiện đại kiểu hộ khép kín, có sử dụng chung các phương tiện giao thông trong nhà như: cầu thang bộ, hành lang, thang máy và một số dịch vụ công cộng khác. Các nhà chung cư phố cao tầng này cũng thường đế phục vụ chủ yếu cho những người có thu nhập trung bình và thấp: những gia đình viên chức, những cán bộ xa gia đình sống độc thân, những gia đình tre chua có con hoặc người nghèo đô thị. Sự phân biệt chung cư nhiều tầng và cao tầng chưa được thống nhất giữa các nước, các tác giả.
Tuỳ theo thiết kế về số tầng mà người ta chia nhà phố cao tầng thành các nhóm để có báo gía, thi công: nhà có độ cao thấp là nhà có từ 7 đến 12 tầng, nhà có độ cao trung bình là nhà có từ 13 đến 20 tầng, nhà có độ cao lớn là nhà có từ 21 đến 26 tầng, nhà siêu cao hay nhà chọc trời là nhà có số tầng trên 30 tầng.
Những ưu điểm và nhược điểm của nhà cao tầng
Ưu điểm; Tiết kiệm được đất xây dựng đô thị chính là động lực chủ yếu của việc triển khai áp dung rộng lãi kiến trúc nhà cao tầng ở các thành phố. Sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế đô thị và sự lập trung dân số của quá trình đô thị hoá cao đã làm tăng thêm nhu cầu phát triển nhà ở thành phố. Sự căng thẳng về đất thi công xây dựng vì thế là mâu thuẫn chủ yếu ở đây mà con dường giải quyết là ngòai việc mở rộng thích đáng ranh giới đô thị thì phải suy nghĩ dến việc trên một diện tích đất có hạn cần phải xây dựng được nhà cửa nhiều hơn hiệu quá tốt hơn. Căn cứ vào thực tế xây dựng ở một số đô thị của nhiều nước như Singapore, Trung Quốc cho thấy trong khu nhà ở nếu xây dựng một số kiến trúc cao tầng nếu so với việc toàn bộ đất chỉ xây dựng kiểu nhà nhiều tầng có thể tăng được từ 20 đến 80% diện tích sàn, với hiệu quả tiết kiệm rõ rệt. Từ việc giảm được diện tích đất xây dựng, xây dựng nhà cao tầng sẽ giảm được chi phí cho trang thiết bị hạ tầng kĩ thuật đô thị như đường ống kĩ thuật điện, nước (cấp Thoát nước), hệ thống cày xanh, chiếu sáng đô thị v.v...
Nhà cao tầng cho phép giải phóng không gian mặt đất, tạo cho thành phố hiện đại có mặt độ xây dựng thấp, dành không gian mặt đất cho người đi bộ với tầm nhìn thoáng cũng như cho cây xanh đô thị.
.jpg)
Làm hiện đại phong phú thêm bộ mặt của đô thị. Căn cứ vào những đặc điểm riêng của các thành phố và khu vực, cần chú ý thiết kế quy hoạch và bố trí các kiến trúc cao tầng trong đó có một số kiến trúc siêu cao tầng dạng đôminăng mà luôn luôn sẽ trở thành những điểm nhấn, dấu ấn cảnh quan, trở thành một bộ phận quan trọng của đô thị hiên đại. Kiến trúc nhà cao tầng có thể đưa đến những không gian tự do trống thoáng ở mặt đất nhiều hơn, nơi có thể làm sân bãi nghỉ ngơi công cộng hoặc trồng cây cối tạo nên những khung cảnh xanh tươi thoáng đẹp cho đô thị. ở trên mái của kiến trúc cao tầng có thể tổ chức những công trình công cộng có điểm ngắm đẹp hoặc những nơi để giải trí, dùng để cho khách tham quan, du lịch,
Có lợi cho công tác sản xuất và sử dụng. Kiến trúc nhà cao tầng khiến cho công tác và sinh hoạt của con người được tập trung hoá và khiến cho sự liên hệ theo chiều ngang và theo chiều đứng được kết hợp với nhau hiệu quả hơn, rút bớt được diện tích và không gian, tiết kiệm thời gian đi lại, nâng cao hiệu suất sinh hoạt và làm lợi cho việc sử dụng khai thác hạ tầng kĩ thuật, cho công tác quản lý đô thị.
Bên cạnh đó nhà cao tầng còn tạo điều kiện cho việc phát triển loại hình kiến trúc đa chức năng, một hình thức sẽ phổ biến trong tương lai. Để giải quyết các mâu thuẫn giữa công tác cư trú và sinh hoạt xã hội của con người thì trong sự phát triển cua đô thị đã xuất hiện các yêu cầư đòi hỏi đáp ứng mọi loại sử dụng ngay trong một công trình kiến trúc. Ví dụ trong nhà ở, ngoài những căn nhà để ở còn phải có các phương tiện phục vụ dịch vụ hàng ngày, cho nên xây dựng nhà ở còn phải kèm theo các công trình dịch vụ và thướng nghiệp. Tại nhà ở cao tầng các tầng dưới có thể bố trí các phòng làm việc, ở các tầng trên là phòng ở, như vậy sẽ tiết kiệm được đất xây dựng, làm tiện nghi thêm cho cuộc sống của con người, ở trung tâm thành phố càng cần thiết phát triển thêm các loại hình kiến trúc đa chức năng; ở tầng thấp là cửa hàng thướng nghiệp, ở các tầng trung gian thì bố trí nhà ở hoặc văn phòng làm việc, dịch vụ công cộng, giải trí, các tầng ngầm bô trí gara ô tô và hệ thống kho tầng v.v... Như vậy có khả năng làm giảm bớt căng thẳng về giao thông, về phòng ở, khắc phục việc thiếu đất đai mà lại có lợi cho sản xuất và hiệu suất công tác.
Nhược điểm; Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm thì nhà cao tầng cũng có sự hạn chế. Những nhà ở 50 - 100 tầng hay nhà chọc trời trong một thòi gian dài đã được gọi là độc tố vì điều kiện ở của nó cũng phi nhân bản cũng gần như ở các khu nhà ổ chuột (vấn đề văn hoá xã hội, tội phạm cũng như quản lí và kinh doanh khai thác):
Những gia đình sống ở trên những tầng cao phải sống trong điều kiện không khí loãng sẽ ảnh hưởng nhiều đến sức khoẻ. Khả năng xây ra tai nạn đôi với người sống trong nhà cao tầng cao hơn vì khi có biến cố xây ra với toà nhà cao tầng thì người sống ở đó khó mà thoát nhanh ra được và những sự cố của một số bộ phận nhà có thể nhanh chóng lan ra toàn bộ nhà. Nhà chọc trời không chỉ ảnh hưởng đến người sử dụng mà cdn có tác hại đối với người qua đường vì đường phố trở nên chật hẹp thiếu ánh sáng phía dưới những ngôi nhà chọc trời đó. Việc xây dựng tràn lan những ngôi nhà cao tầng làm cho đường phố trở nên tối tăm, ô nhiễm, ồn, một số thành phố đã phải thắp đèn cả ngày vì ánh sáng tự nhiên của mặt trời đã bị toà nhà cao che khuất. Mặt khác, nhà cao tầng là một khối kiến trúc lớn nên sẽ đễ phá vở cảnh quan kiến trúc cổ, lối sống truyền thống của nhiều đân tộc, đòi hỏi trình độ quản lí cao, ý thức công dân và cộng đồng cao.
Bên cạnh đó, việc xây dựng nhà cao tầng không phải ở đâu cũng xây dựng được, nó phái đáp ứng những yêu cầu sau:
Nhà cao tầng đòi hỏi phải được xây dựng với kĩ thuật công nghệ cao, (rên đất rắn và ổn định, chịu được gió bão, động đất vì một đơn vị diện tích đất xây dựng nhà cao tầng phải chịu môt tải trọng đứng lớn đồng thời tải trọng ngang cũng không nhỏ nên dễ gây ra lún đất, nứt tường và bật móng dẫn đến mất ổn định và đổ nếu xây dựng trên đất xấu, thiếu tính toán kĩ lưỡng.
Những đặc điểm và yêu cầu kiến trúc của chung cư cao tầng
Do việc tăng độ cao, phải sử dụng thang máy làm phương tiện giao thông thẳng đứng chủ yếu và cũng chỉ có thang máy mới bảo đảm hệ thống giao thông công cộng vừa tiện lợi, an toàn vừa kinh tế, cho nên bố trí hệ thống thang máy có ảnh hưởng quyết định to lớn đến bố cục mặt bằng và tổ hợp không gian kiến trúc nhà cao tầng.
Do yêu cầu đặc biệt của trang thiết bị, nhà cao tầng cần thiết phải bố trí những phòng thiết bị kĩ thuật ở tầng dưới cùng và ở những độ cao khác nhau, đặc biệt ở tầng trên cùng phải bố trí phòng thang máy và bể chứa nước. Bố trí mặt bằng và không gian kiến trúc còn phải đáp ứng được các yêu cầu về quy pham phòng cháy, chữa cháy của nhà cao tầng, phải chú ý có gara ngầm hoặc bãi đỗ xe ngoài trời thích ứng.
Do yêu cầu phần dưới của ngôi nhà để vững cứng và ổn định nhà phải ăn sâu và bám chắc vào lòng đất, dẫn đến phải bố trí một tầng hoặc nhiều tầng hầm và chúng cần được xử lí chống thấm để có thể được sử dụng làm phòng thiết bị hoặc gara, phòng bảo vệ hoặc hỗ trợ kĩ thuật. Muốn tận dụng tầng hàm làm gara cần đặc biệt lưu ý đến chọn lưới cột hợp lí (6 x 6m hoặc 8,1 x 8,1), tạo đường dốc thoải (1:10 -1:12) hay buồng thang cho xe con lên xuống thẳng đứng thuận tiện và an toàn.
Những điều kiện chung về kinh tế kĩ thuật
Không thể có một sơ đồ kết cấu nào hoàn toàn tốt, do đó phải dựa trên những yếu tố kinh tế để xem xét và lựa chọn. Chính vì vậy khi thiết kế một công trình cụ thể phải xem xét hai hay nhiều giải pháp khác nhau về các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật. Người thiết kế không những phải tính đến giá thiết kế, đơn giá thi công xây dựng nhà chung cư thành phố ban đầu mà còn phải tính đến những chi phí vận hành ngôi nhà sau khi xây dựng xong, có nghĩa là cần phải tính đến mặt kinh tế sử dụng khai thác của ngôi nhà. Chiều cao nhà cao tầng càng tăng lên thì tất cá các phần diện tích của kết cấu chịu lực, diện tích dành cho các trang thiết bị kĩ thuật, dành cho thang máy sẽ tăng lên, còn diện tích hữu ích bị giảm đi. Ngoài ra, các chi phí về thang máy và hệ thống các trang thiết bị kĩ thuật cũng tăng lên theo chiều cao ngồi nhà. Một khuynh hướng tương tự liên quan đến giá thành của ngồi nhà cao tầng đó là ngôi nhà càng cao thì cần phải có thiết bị thi công lắp ghép phức tạp hơn. Mặt khác, ngôi nhà càng cao thì giá đất đối với lm2 diện tích hữu ích chắc chắn sẽ giảm, về chi phí vân hành: chi phí tính cho đơn vị diện tích trong ngôi nhà lớn thì thấp hơn so với ở ngôi nhà nhỏ nên tổng chi phí vận hành ngôi nhà lớn sẽ giảm dì. Việc tính toán chính xác tất cả các vấn đồ kinh tế phức tạp khi thiết kế nhà cao tầng thường phải nhờ đến sự giúp đở của máy tính điện tử. Việc tính toán tất cả các yếu tố khi thiết kế nhà chung cư chọc trời hiộn dại bằng các phương pháp thông thường vượt ra ngoài khả năng của một con người. Sự phối hợp hoạt động của các kiến trúc sư, kĩ sa và chủ đầu tư trong giai đoạn quy hoạch và thiết kế ngôi nhà cho phép tìm được giải pháp kinh tế nhất. Sự cộng tác như thế có thệ từ khi mở đầu công việc xây dựng cho đến khi hoàn thiện tất cả các bản vẽ thiết kế ngôi nhà. Nếu như sự phối hợp này bắt đầu trước khi xây dựng ngôi nhà thì có thể giảm được chi phí cho xây dựng ngôi nhà, còn ở thời gian đã đưa nó vào xây dựng rồi thì không thể thay đổi. Tóm lại:
Nhà ở chung cư cao tầng thông dụng là một tổng thể với số lượng lớn các căn hộ nhỏ chồng chất lên nhau theo chiều cao, do đó trong việc xây dựng nhà cao tầng đòi hỏi phải có trình độ kĩ thuật xây dựng cao và phải sử dụng vật liệu tốt, nên giá thành xây dựng nói chung đắt. Để việc sử dụng được thuận lợi và tốt thì cần trang thiết bị hiện đại cho nhà như: thang máy, điều hoà không khí... vì thế đòi hỏi khu vực phải có cơ sở hạ tầng kĩ thuật, điều kiện cung ứng vật chất tốt, hiện đại (điện phải bảo đảm thường xuyên, nước phải đủ sức cung cấp cho tất cả các tầng...). Nếu bên dưới khối ở là các phòng lớn công cộng (cao ốc đa chức năng) thì cần phải dự kiến các tầng kĩ thuật (cao 120 - 240cm).
Phái chi phí cho công tác quản lí, khai thác, tốn kém do sử dụng nhiều dịch vụ để bảo đảm an toàn sử dụng suốt ngày đêm (24/24) khiến giá thành xuất đầu tư của nó ngày càng cao hơn nhà nhiều tầng. Cũng vì thế chung cư cao tầng hiện nay thường để phục vụ khách cao cấp
Vì vậy việc bố trí, sắp xếp các nhà cao tầng trong thành phố cần phải căn nhắc một cách cắn thận và hợp lí. Nhìn chung, nhà cao tầng thích hợp với các vị trí sau:ơ trung tâm lliành phố, khu vực có sức hút lớn.
Ở vị trí cần tạo nên những điểm nhấn, khống chế không gian kiến trúc nhăm tạo nên đặc thù khu vực.
Ở ven xa lộ, ven sông, ven hồ, ven cảng vì ở những nơi đó có tầm nhìn rộng.
Ở những mảnh đất có tính chất độc lập được bao quanh bằng các con đường rộng và có giá trị kinh tế lớn.
Tuy nhiên, công nghệ hiện đại đã khắc phục được phần nào những nhược điểm trên và do những ưu điểm của nó mà nhà cao tầng vẫn không ngừng được nhân rộng trên toàn thế giới.
Phân loại nhà ở chung cư cao tầng thành phố
Phân loại, lập báo giá nhà ở chung cư cao tầng tại các thành phố dựa theo theo độ cao hay số tầng,
Chung cư có độ cao trung bình: là loại nhà có số tầng từ 7 đến 12 tầng hay có độ cao từ 21 đến 36m (nếu lấy độ cao trung bình mỗi tầng là 3m).
Chung cư có độ cao tương đối lớn: là loại nhà có số tầng từ 13 đến 26 tầng hay có độ cao từ 39 -78m.
Chung cư có độ cao lớn: loại nhà có số tầng từ 27 đến 30 tầng.
Chung cư siêu cao hay nhà chọc trời: là loại chung cư có số tầng trên 30 tức là có độ cao trên 90m so với mặt đất.
Phân loại nhà chung cư cao tầng theo hình dáng bên ngoài
Dạng "diện" hay "tấm" tức các khối chữ nhật móng được kéo dài với những biến thế của nó với một hướng hay nhiều hướng, trực giao hay gãy khúc.
Dạng "điểm" hay "tháp" tức những khối nhà có mặt bằng gọn vươn theo chiều cao cùng với hình thức mặt bằng vuông, tròn, đa giác, chữ thập...
Tổ hợp giật cấp thu gọn khi khối vươn cao theo một hướng , hai hướng hay nhiều hướng... với khả năng tạo sân trời và các không gian phục vụ công cộng ở phía dưới, trong lòng ngôi nhà hay ở các tầng cao. Tất nhiên mỗi kiểu loại có những đặc điểm riêng, những ưu khuyết điểm và phạm vi ứng dụng có lợi tuỳ điều kiện quy hoạch và tính chất công năng thích hợp.