Đô thi hoá là con đường tất yếu của mọi quốc gia trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đẩt nước. Sự bừng nổ dân số cùng hậu quả của dòng dịch cư từ nông thôn ra thành thị buộc các thành phố phải thiết kế thi công xây dựng nhà cao tầng để mở rộng và phát triển theo chiều cao. Chỉ trong hai năm 1995 - 1996. Hà nội và thành phố hồ chí minh đã triển khai xây dựng hơn 50 cao ốc từ 10 tầng trở lên trong số hơn 150 dự án được duyệt với số tăng bình quân 1825 tầng. Những năm tiếp theo cơn lốc cao ốc chắc còn mạnh mẽ hơn. Trước mắt những cao ốc việt nam vẫn còn những bước chập chững, mang tính thăm dò và thế nghiệm để chuẩn bị cho những bước phát triển trong lĩnh vực văn phòng làm việc, kinh doanh đa chức năng, mảng diện tích thường chiếm trọng không lớn trong tổng diện tích sàn của kiến trúc cao ốc. Phần lớn những cao ốc tương lai của việt nam chắc chắn sẽ là các chung cư theo quy luật chung của đô thị hoá cường độ cao. Thật vậy, nhà ở cao từ 10 tầng trở lên chiếm một tỉ lệ từ 7,9% (năm 1975) đã tăng lên đến 15% (năm 1985 ~ 1990) và còn đang tiếp tục lăng nhanh. Ở các nuớc đông âu những năm 1990 chung cư cao 9 tầng trở lên chiếm 1232%. Ở thủ đô và các thành phố lớn tỉ trọng này cao hơn nhiều, ví dụ ở bucarest dạt đến 80%. Vào những năm 1980 các thành phố lớn và vừa ở trung quốc đã đẩy mạnh việc xây dựng kiến trúc cao tầng, từ năm 1984 đến năm 1989 đã tăng tỉ trọng từ 5,1 đến 15,5% trong tổng diện tích xây dựng hàng năm. Trong số kiến trúc cao tầng thì phần nhà ở chung cư cao tầng hàng năm chiếm tỉ lệ 40 - 55%. Tỉ trọng này còn cao hơn nhiều tại bắc kinh, thượng hải, quảng châu, thẩm quyến... Từ năm 1976 bắc kinh đã xuất hiện cao trào xây dựng nhà ở cao ốc kiểu đại trà với số tầng phổ biến lừ 12 đến 18 tầng trong đó phần dành cho nhà ở chiếm 77% tổng diện tích nhà cao tầng và tỉ lệ nhà ở cao tầng chiếm 46% tống số cao ốc vào năm 1990. Ở thẩm quyến trong số nhà từ 9 tầng trờ lên có 39,2% là nhà chung cư.

Singapore ở Đông Nam Á nổi tiếng về thành phố cao ốc với tuyệt đại bộ phận các chung cư là các nhà ở cao tầng từ 16 đến 25 tầng bảo đảm chỗ ở cho gán 90% dân số.

Từ những dẫnliệu trên có thế dự đoán trong những năm tới, bên cạnh các cao ốc văn phòng, các khách sạn và trụ sờ kinh doanh đa chức (lãng, các thành phố lớn Việt Nam đặc biệt là Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh sẽ xuất hiện ngây càng nhiều các chung cư cao ốc với số tầng bình quân 1216 tầng và cao hơn để bảo đảm tỉ trọng nhà ở khoảng 20% số kiến trúc cao tầng hay 30 - 35% tổng diện tích sàn của kiến trúc cao ốc.

Như vây với gần ba triệu mét vuông diện tích sàn trong những dự án cao ốc của thành phố Hồ Chí Mình dự kiến trong những năm tới cần thiết kế thi công xây dựng hơn một triệu mét vuông cho nhà ở chung cư thành phố, có thế giải quyết chỗ ở cho hàng vạn hộ gia đình, đặc biệt các hộ có thu nhập thấp và trung bình.

Sinh hoạt gia đình trong nhà ở cao tầng tại ttrung tâm thành phố đối với nhiều nước không còn là điều xa lạ, nhưng với các gia đình Việt Nam thì lại hoàn toàn mới lạ, cần có thời gian để làm quen. Vì rõ ràng không thế chối bỏ, mà nhiều khi còn cần được chấp nhận như một loại hình nhà ở đô thị quan trọng vì những mặt ưu việt của nó (tiết kiệm đất xây dựng, tăng thêm dưực từ 2080% diện tích sàn so với xây dựng nhà nhiều tầng, rút ngắn khoảng cách đi lại do đó tiết kiệm thời gian, tiện lợi sử dựng  giao dịch, tiết kiện hộ đường ống kĩ thuật, tầng quỹ thời gian rảnh rỗi, cải thiện chất lượng cuộc sống và cuối cùng tạo nên sự phong phú và hấp dẫn cho kiến trúc đô thị...)

Vì mảng đối tượng khai thác sử dụng các chung cư cao tầng ngây càng lớn trong quá trình đô thị hoá cũng như giải tỏa các quần cư quá tập trung, nên các nhà xã hội học đã quan tâm thích đáng đến hiệu quả kinh tế, xã hội của loại hmh này và những khía cạnh tám sinh lí  xã hội học của dân cư đang sống trong đó bằng cách tìm hiểu năm bắt các khía cạnh này trong các phỏng vấn điều tra có liên quan.

Trong điều tra xã hội học nhà ở cao tầng của Công ty Hóa Chất Xây Dựng Phương Nam cho thiết kế thi công xây dựng nhà ở cao tầng thành phố Hồ Chí Minh.

Thích ở tầng cao yên tĩnh thông thoáng, thích cao điềm có tầm nhìn đẹp, không bị hạn chế tầm mắt

Nếu được có điều kiện chọn lựa, đa số đều không chọn tầng trệt, tầng thấp mà luôn hướng lên tầng cao. Hỏi lí do vì sao họ đều trả lời càng cao càng có điều kiện nhìn vẻ đẹp thành phố trong đêm, nhìn được chân trời, chứng kiến mặt trời mọc, lặn, hưởng thụ khoái cảm thị giác với các cảnh quan mở rộng, với các viễn cảnh thú vị, ở tầng thấp thiếu điều kiện vệ sinh trong lành, thiếu ảnh sáng, ồn bụi và tầm mắt bị hạn chế, Tuy nhiên cũng chỉ có 1/3 đối tượng có điều kiện tự do chọn lựa, còn ở vị trí nhà được cung cấp, hoặc không đủ điều kiện kinh tế để chọn lựa. Nhìn chung trong chung cư cao tầng giá mua hoặc thuê càng lên cao càng đắt. Tiếp theo tiêu chuẩn trên mới đến giải pháp to chức không gian căn hộ, diện tích căn hộ và số buồng phòng, chất lượng nơi cư trú (gần chỗ làm việc, trường hợp, công viên, trung tâm chợ búa...).

Thích cao nhưng vẫn ngợp độ cao

Có những người tuy vẫn thích ở cao nhưng do yếu tố tâm lí, sợ nhìn xuống ở độ cao đành phải thuê nhà ở thấp tầng. Những người khác sống trên cao đều nói rầng (90% số người Trả lời) mới đầu có lo ngại những rồi cũng quen và thấy bình thường, chấp nhận có thế sống tốt trên cao, nhung cần quan tâm, thiết kế sao để bảo đảm an toàn tối đa cho trẻ nhỏ và người già, đặc biệt chú ý độ cao bậu của sổ, cách đóng mở của thuận tiện an toàn khi có gió lớn, chiều cao và cách che chắn của tay vịn ban công, lô gia... Nhìn chung phần lớn vẫn mong muốn căn nhà có một góc thiên nhiên đồ tổ chức cây xanh, tiếp cận với bầu trời và không khí tươi mát những vẫn an toàn.

Trên cao cũng có nhiều bất tiện cần khắc phục

Đó là thừa gió, gió quá mạnh tạo nên ồn ào do ra qua khe cửa, tạo sự va đập của cánh cửa, sự rung chuyển của kính, rèm che. Tốc độ gió quá lớn khi mở của làm cho sinh hoạt trong phòng bất tiện. Hiện tượng gió lùa rất nguy hicm cho sức khoe, đặc biệt cho người già và trẻ nhỏ. Cần cấu tạo hệ của và rèm thích hợp hơn cho nhà cao tầng nhằm khắc phục gió bất lợi.

Tiếp sau là độ ồn đường phố khi tràn lên cao, không bị căn sẽ được gió tạt vào nhà, vì thế muốn yên tĩnh chủ nhân thường phải đóng kín cửa; đặc biệt là cao ốc nằm gần các xa lộ, các nút giao thông khác mức, các ngã tư, ngã năm....

Mất nước, mất điện gây trở ngại lớn nhất cho moi người đặc biệt những gia đình trên cao

Thang máy là mối quan tâm thứ hai đứng sau độ cao tầm nhìn đẹp

Mọi người ở trong nhà cao tầng lo nhất là thang máy trục trặc, bị "hỏng", sau đó thang cần phải chạy êm, nhanh, sử dụng thuận tiện, an toàn. Có nhiều gia đình chọn tầng thấp với lý do vì sợ không sử dụng được thang máy, đành phải sinh hoạt đi lại bằng thang thường cho an toàn. Khi được hỏi làm thế nào để thỏa mãn nhu cầu về thang máy, mọi người muốn thang được bảo hiểm an toàn vận hành 24/24 đủ kích cở và không gian để vận chuyển đồ đạc lên xuống, chứ không phải chỉ có vận chuyển người nếu như không trang bị cho nhà một thang tải đồ đạc riêng. Tốt nhất nên có người trực điều hành thang máy và chịu trách nhiệm sửa chữa kịp thời khi có sự cố. Thang máy cũng là đường thoát hiểm khi nhà có cháy nên được nghiên cứu tổ chức tốt, có biên pháp phòng khói, thoát khói và của phòng cháy an toàn.

Đường đồ rác cũng là mối quan tàm lớn trong chung cư cao tầng thành phố

Nhiều người phân nàn về chất lượng thiết kế thi công xây dựng cấu tạo ống thường hay bị ách tắc do kích thước không đủ. Đó thường là nơi tạo ô nhiễm mối trường, nguồn gây ồn ào, mỗi khi đồ rác, khi có xe đi thu hồi rác ở tầng trệt. Mỗi lần mở nắp đồ rác, rất nhiều bụi, côn trùng thoát ra ngoài, rất mất vệ sinh. Những người trả lời thà không sử dụng đường đồ rác đi thang bộ, thang máy xuống tầng trệt đồ còn hơn phải chịu sự mất vệ sinh, hôi thối từ đường ống toả ra.

Chỗ để xe hợp lí (parking) nhà cao tầng trong thành phố

Thiết kế thi công xây dựng chổ để xe trong hầm nhà hay ở tầng trệt được mọi người hoan nghênh vì họ không phải tìm chỗ để xe xa nhà ở. Liên quan đến vấn để này người thiết kế phải chú ý đến thiết kế tốt các dường dốc thoải để xuống các hầm để xe. Đường dốc phải rộng 3,5m (1 chiều lên xuống) hay 6m (2 dòng xe chiều lên xuống) và có độ dốc tối thiểu 1:10, có bán kính quay xe tối thiếu 8m, khoảng cao thông xe... Để tiết kiệm không gian các gara nhiều tầng có thế dùng buồng thang có mầm xe chuyển hướng thay cho đường dốc.

Tuy nhiên, người ta cũng ngại những chồ gửi xe ở tầng hầm nơi quá khuất, quá xấu, vắng vẻ vì cho rằng dễ bị kẻ xấu uy hiếp, trấn lột.

Nên có nơi giao tiếp thích hợp cho cộng đồng chung cư

Chung cư cao ốc nên toạ lạc ở những nơi có cảnh quan đẹp, mặt độ cư trú không quá dày đặc để các mặt nhà có khả năng tiếp cận với thiên nhiên và không bị các nhà cao khác chẹ chắn tầm nhìn khi cao ốc bố trí thành khóm hoặc nằm trong khu dày đặc nhà cao tầng, ở các đường phố trung tâm...

Chung cư cao tầng thích hợp hơn cho người độc thân, các gia đình trẻ, gia dinh ít người, hoặc gia đình đơn giản với diện tích căn hộ nhỏ.

Trong nhà cao tầng chung cư, ở tầng trệt và lầu một, hai không nên bố trí căn hộ mà nên dành làm không gian phuc vụ cộng đồng sẽ hiệu quả hơn.

Trong 75% số người được hỏi đều cho rằng sảnh đợi thang máy và chỗ chờ đón ô tô buýt là tụ điểm thích hợp nhất sau đó mới đến sảnh cầu thang bộ, nơi mua bán kế cận, lối dẫn đến nhà trẻ, trường học, sau cùng mới là vườn, sân chung của ngôi nhà. Trẻ nhỏ trong các khu chung cư cao tầng thường gặp nhau tại các khoảng trổng giữa các ngôi nhà sau những cú điện thoại rủ rê hẹn hò từ căn nhà của chúng, và khi đó những bà mẹ ở các tầng cao rất khó quan sát theo dõi được trẻ, kiểm soát đươc con cháu như ở các khu nhà ở thấp tầng và nhiều tầng; vì thế người mẹ có tâm lí muốn giữ con trong nhà hoặc muốn lự dắt con đến nhà Trẻ, trường mẫu giáo, hơn là thả chúng đến trường một cách tự do. Trẻ nhỏ khu chung cư cao tầng hiếm có dịp tiếp cận mặt đất tụ hội vui chơi với nhau.

Với trẻ lớn tuổi hơn, việc kiểm soát càng khó nên các bà mẹ muốn quanh khu sảnh thang máy và ử các tầng trung gian nên tổ chức các vườn treo, sân thoáng cho người già và trẻ con có thế gập gỡ, thuận lợi dẻ dàng.

Ngoài những không gian sinh hoạt công cộng tối thiểu này, 1/3 số người được phỏng vấn còn Thấy cán tổ chức những công trình phục vu công cộng trong ngôi nhà như phòng chơi cho con nít, thư viện, nơi tạm gửi trẻ, câu lạc bô cờ bài, trung tâm phụ trách xã hội bảo hiểm.

Trong những cao ốc có tổ chức dịch vụ văn hóa công cộng như vậy có đến 3/4 số người trở thành thành viên của các tổ chức. Có một số không tham gia là vì thời gian biểu sinh hoạt không thích hợp, số sinh hoạt quá đông bất tiộn hoặc chi phí tham gia chưa hấp dẫn và phù hợp túi tiền.

Mối quan hệ giữa những cư dân trong nhà cao tầng với toàn khu vực hay thành phố

Những người dân trong các chung cư cao tầng xa trung tâm thành phố có đến 1/3 trả lời ít khi giao dịch với bên  ngoài, đôi khi tường như không có mối quan hệ này bởi vì của hàng bán các vật dụng chủ yếu có ngay tại chỗ, và họ tưởng như đă tự tạo cho mình một giang sơn riêng biệt.

Cao ốc chung cư đành cho ai, quản lý thế nào?

Ở các tỉnh

Dành cho người thuê nhà: 19% có lợi tức dưới 1000F (nghèo), 70% có lợi tức 1000 - 3000F (trung bình), 11 % có lợi tức trên 3000F (khá).

Dành cho người mua: 50% chủ nhà có lợi tức trên 3000F.

Thiết kế nhà cao tầng trong thành phố đòi hỏi sử dụng công nghệ tiên tiến, trang bị hiện đại nên nhìn chung giá thành cao trong thi công xây dựng đầu tư và cả trong khậu khai thác bảo quản cũng tôn kém hơn để bảo đảm cho việc sử dụng an toàn và vận hành liên tục. Thường các cao ốc này cần đông người phục dịch canh gác và bảo dưỡng (một người quản lý, hai người gác, vài ba công nhân giúp việc thu dọn rác và thường trực, sửa chữa vận hành các động cơ...), do đó ngoài tiền mua hoặc thuê hàng thẳng còn phải trả "phụ đảm   khá cao cho đội ngũ quản lý bảo hành. Để quản lí khai thác tốt cần xem đó là một dạng mới của "làng xóm bố trí theo chiều đứng", với trách nhiệm chung của cả cộng đồng mà mọi thành viên phải biết sống có văn hoá, với đầy đủ trách nhiệm riêng của mình trong môt cộng đồng tự quản.

Trên đây là những kết luận rút ra từ cuộc phỏng vấn điều tra xã hội học trong đối tượng các hộ gia đình sống trong các chung cư cao tầng giữa những năm 1970, từ đó đến nay nhà ử cao tầng của Pháp chắc đã có những bước tiến khá quan trọng, đáp ứng nhiều như cầu và nguyện vọng của người dàn đô thị, tuy nhiên những vấn để đặt ra trong cuộc điều tra cũng giúp chúng ta hôm nay định hướng được những khía cạnh cần phải quan tàm giải quyết trong việc thiết kế cũng như quản lí khai thác các cao ốc chung cư tương lai của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Nhà ở cao tầng là hiện tượng tự nhiên và phổ biến của Thành phố lớn và người Việt Nam cũng sẽ quen dần và chấp nhận hình thức ở này, cũng giống như dân Pháp và các nước Đông Nam Á khác.

Nhà ở cao tầng nên thi công xây dựng ở những địa điểm đẹp ở thành phố, tạo cho căn hộ có tầm nhìn đẹp và khả năng tiếp cận thiên nhiên thuận lợi an toàn, vì người Việt Nam hơn ai hết rất yêu thiên nhiên.

Vấn để thang máy thế hệ mới đã tiến xa trong vòng hai thập kỉ qua những chắc vẫn là những mối quan tâm chính đáng của người ở nhà cao tầng của Việt Nam, cần bảo đảm việc sư dựng thuận tiện và có bảo hành 24/24 giờ và mỗi khối thang máy phải có ít nhííl hai cái để mọi người an tâm và tin cậy vào nhà cao tầng.

Nhà ở cao tầng thực chất được xem như một phương Thức ở hiện đại của cộng đồng  làng xóm thẳng đứng" của đô thị văn minh phục vụ cho đủ loại đối tượng cần nghiên CỨL1 để thích ứng hơn với điều kiện khthậu nhiệt đới và lối sống truyền thống Việt Nam khi ấy chắc hẳn cũng sẽ được người Việt Nam ưa chuộng.

Nhk ở cao tầng áp dung vào Việt Nam có khả năng không chế được nhiều hơn sự luỳ tiện cải tạo cơi nới không gian ở, làm xấu kiến trúc đô thị và hạn chế sự xuống cấp nhanh CỈUỈ nhà ở so với các nhà ở thấp tầng và nhiều tầng.

Để nhà ở cao tầng sớm trở thành hiện thực phổ cập của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh giống như một số thành phố Đông Nam Á (Singapore, Malaysia, Philipine, Quàng Châu, Thầm Quyến..). Nhà nước nước cần có chính sách hỗ trợ và kích thích kinh tế để kêư gọi đầu tư và liên doanh nước ngoài lạo điều kiện để quỹ nhà ở Việt Nam có chú trọng đáng kể tới các khu chung cư cao tầng nhằm nâng cao chất lượng cuôc sống đô thị và tiết kiệm đất xây dựng cũng như đầu tư hạ tầng cơ sờ đô thị.